سرمایه: عده ای معتقدند در شرایط رکود خرید و فروش مسکن، قیمت ها تا حدودی کاهش یافته و نسبت به روند فزاینده سال گذشته از شتاب آن کاسته شده و شاهد کاهش قیمت 100 تا 200 هزار تومانی هر متر مربع زمین و ساختمان هستیم، در مقابل، دست اندرکاران بازار مسکن و املاک معتقدند رکود باعث شده قیمت ها نسبت به گذشته تثبیت شود و شاهد افزایش جدید نباشیم و در صورتی که مردم بخواهند یا مجبور باشند ملک و زمین و ساختمان خود را بفروشند باید برای پیدا کردن مشتری، نرخ هر متر ملک خود را بین 100 تا 200 هزار تومان کاهش دهند اما باز هم خریداری برای آن یافت نمی شود و در شرایط فعلی تنها فروشنده وجود دارد.
قیمت های مسکن رشد پیوسته ندارند بلکه رشد مقطعی دارند و در بعضی مقاطع در برخی مناطق قیمت مسکن با کاهش مواجه می شود. چنانچه رشد قیمت های مسکن در این مقطع به علت های مختلف به حدی بیش از ظرفیت های اقتصادی و تقاضای منطقه افزایش یابد در مقطع بعدی ناچار به کاهش است.
به عنوان مثال رشد منفی قیمت ها در نیمه اول سال 86 نسبت به نیمه اول سال 85 در موارد مختلفی از جمله قیمت زمین مسکونی در استا ن های خراسان جنوبی، زنجان و مرکزی، در قیمت های زیربنای واحدهای مسکونی در استان زنجان و هرمزگان و در اجاره بها در استان های چهارمحال و بختیاری و بوشهر رخ داده است.
نکته قابل تامل این است که به طور کلی قیمت های مسکن در حال رشد است و در بلندمدت همه قیمت ها در همه مناطق کشور افزایش یافته و کاهش قیمت ها مقطعی و کوتاه مدت بوده است.
اغلب، کاهش قیمت ها محدود به یک مقطع سه ماهه یا شش ماهه بوده و تنها در موارد اندکی تا یک سال نیز ادامه داشته است.
این کاهش در هیچ شهر یا استانی برای دو یا چند سال رخ نداده است. در همه موارد کاهش ها پس از یک سال یا کمتر از آن جبران شده و قیمت ها دوباره به سطح قبل از کاهش رسیده که برای حفظ ارزش پول فراتر رفته اند.
می توان گفت این واقعیت برخی را بر آن داشته است که برای حفظ ارزش پول خود از تبدیل پول به ملک استفاده کنند زیرا ملک کالایی است که استهلاک آن بسیار ناچیز است و نه تنها افت ارزش ندارد بلکه به طور کلی در بلندمدت به تناسب افزایش تورم رشد می کند.
گرچه بخش مسکن یکی از مهم ترین بخش های اقتصادی کشور محسوب می شود اما با توجه به ویژگی های خاص این کالا، قیمت آن همواره با نوسانات شدیدی مواجه است. آمار و ارقام گویای این واقعیت است که در سه دهه اخیر همواره بین 20 تا 40 درصد از کل سرمایه گذاری کشور در این بخش انجام شده است.
این مهم نشان دهنده اهمیت بسیار زیاد مسکن در رشد تولید و اشتغال و شاخص های اقتصادی است. گفتنی است افزایش قیمت مسکن در اواخر سال 84 و کل سال 85 و سال 86، قیمت هر مترمربع زمین و بنای مسکونی را به حدود 150 درصد بالاتر از سال گذشته رسانده این در حالی است که قیمت های مسکن در تهران از رشد بیشتری برخوردار بوده و اغلب تغییرات آن نیز تغییر قیمت در سایر شهرهای کشور را به دنبال داشته است.
به گونه ای که طی 15 سال اخیر قیمت زمین 39 برابر، قیمت های زیربنای مسکونی 29 برابر و اجاره بها 35 برابر افزایش یافت.این افزایش قیمت ها در مناطق مختلف به صورت یکسان نبوده به گونه ای که در برخی مناطق بالای شهر تهران حتی تا یک صدبرابر افزایش یافته و در مناطق پایین شهر کمتر بوده است.
با این همه با توجه به راهکارهای پیشنهادی دولت در راستای کنترل بازار مسکن، طی یک ماه گذشته به دنبال یک دوره رکود طولانی اخباری مبنی بر کاهش 100 تا 200 هزار تومانی قیمت در سطح شهر تهران و سایر نقاط کشور منتشر شد.
برهمین اساس گفته می شود در منطقه الهیه قیمت هر مترمربع واحد مسکونی نوساز از شش میلیون تا 12 میلیون تومان و آپارتمان قدیمی تا 10 سال از 5/4 تا هفت میلیون تومان به فروش می رسد. برخی آژانس های املاک در این منطقه معتقدند تاکنون افت قیمت قابل توجهی صورت نگرفته است.
به جز در مواقعی که صاحبان املاک به دلیل نیاز به پول فوری قیمت مسکن را پایین تر از نرخ گذشته اعلام کرده باشند.به اعتقاد ایشان، بازار مسکن در حالت معلق قرار دارد و مردم تنها به دنبال تهیه مسکن ارزان هستند و به همین دلیل خرید و فروش صورت نمی گیرد.
در مناطق مرکزی شهر نیز آپارتمان قدیمی از متری یک میلیون و 800 تا دو میلیون و 500 هزار تومان و آپارتمان نوساز از سه میلیون تومان به بالا خرید و فروش می شود.
به اعتقاد یکی از آژانس های املاک در منطقه فاطمی در شرایط فعلی رکود بازار مسکن، فروشنده زیاد است اما در مقابل خریداری برای ملک وجود ندارد.
در منطقه ولنجک نیز خانه های نوساز از 5/2 تا سه میلیون تومان و قدیمی از 5/1 تا دو میلیون تومان وجود دارد همچنین املاکی که در یک ماه گذشته سه میلیون و 600 هزار تومان معامله می شد در حال حاضر به چهار میلیون تومان افزایش یافته است.
یکی از آژانس های املاک در شمال غرب تهران اظهار داشت قیمت مسکن اوایل سال جاری 25 درصد افزایش یافت و تا خردادماه این هفته ادامه داشت.
اما در گفت وگویی که با آژانس های املاک در مناطق مختلف سطح شهر تهران صورت گرفت مشاوران املاک با اذعان بر این مطلب که قیمت مسکن در کشور کاهشی نداشته است اظهار داشتند به دلیل افزایش قیمت های کاذب طی دوره های گذشته و رکود فعلی که در این بخش صورت گرفته است برخی از مالکان به دلیل کمبود تقاضا قیمت های املاک خود را تا 500 هزار تومان پایین تر پیشنهاد داده اند اما تاکنون خرید و فروشی با قیمت های پیشنهادی صورت نگرفته و نمی توان گفت که قیمت ها با کاهش مواجه شده است.
در همین حال مینو رفیعی کارشناس مسکن در گفت وگو با «سرمایه» اظهار داشت: «کاهش قیمت مسکن در کشور تاکنون تنها به صورت پیشنهادی بوده و در معاملات انجام شده به صورت واقعی قیمتی کاهش نیافته است.»وی خاطرنشان کرد: «چنانچه کاهش قیمتی نیز وجود داشته باشد نسبت به یک ماه گذشته است نه نسبت به اواخر سال گذشته یا اوایل سال جاری، چرا که در فروردین ماه جاری قیمت مسکن 14 درصد افزایش یافت.»
به اعتقاد رفیعی چنانچه کاهش 10 تا 20 درصدی نیز نسبت به ماه گذشته وجود داشته باشد اما نسبت به افزایش 80 درصدی قیمت در سال گذشته می توان گفت نه تنها کاهشی صورت نگرفته بلکه هنوز با افزایش 60 درصدی مواجه هستیم و در افزایش توان مالی اقشار کم درآمد نیز هیچ گونه تاثیری نداشته است.
این کارشناس مسکن شایعه کاهش قیمت مسکن را به کنترل بحران وحشتناک در این بخش تشبیه کرد و گفت: «تاکنون از هیچ منبع رسمی کاهش قیمت مطرح نشده است.»
اسماعیلی یکی از مشاوران املاک تهران نیز معتقد است در بازار عرضه و تقاضا خریدار تعیین کننده نهایی قیمت است اما زمانی که قیمت روند صعودی پیدا می کند عرضه و تقاضا به هم می خورد.
به اعتقاد وی در حال حاضر موازنه بازار مسکن به هم خورده و می توان گفت شرایط گنگی بر بازار حاکم شده است و مردم نمی توانند شرایط موجود را تشخیص دهند.
اسماعیلی خاطرنشان کرد: «در حال حاضر تنها کسانی که تعهد مالی به بخش های دیگر دارند و نیازمند پول هستند قیمت مسکن خود را پایین تر از نرخ قبل به فروش گذاشته اند.»
وی اظهار داشت: «در حال حاضر دولت به شرایطی دامن می زند که متقاضی برای خرید خانه دست نگه دارد و آینده روشنی را برای خریداران ترسیم کرده است که پس از گذشت یک دوره رکود و جمع آوری نقدینگی از بازار اتفاقات چشمگیری صورت خواهد گرفت.»
اما مجتبی بیگدلی رئیس انجمن انبوه سازان ساختمان و مسکن کشور در گفت وگو با «سرمایه» از افزایش 300 تا 400 درصدی قیمت مصالح ساختمانی و نرخ تمام شده خدمات و حق الزحمه ها ظرف مدت پنج ماه گذشته خبر داد و گفت: «مجموع این عوامل باعث ایجاد بار منفی در بازار مسکن شده است.»
وی در خصوص کاهش قیمت مسکن طی روزهای گذشته اظهار داشت: «طبیعت بازار به گونه ای است که پس از افزایش های نجومی و رشد کاذب دچار رکود می شود. اما در مجموع باید گفت کاهش محسوسی در این بخش صورت نگرفته است.»
وی اظهار داشت: «متاسفانه به دلیل وجود بدنه معیوب کارشناسی در این بخش عده ای فکر می کنند باید مسکن را به زمین زد و با شایعه پراکنی در این بخش می شود قیمت مسکن را کاهش داد.»
این در حالی است که این امر می تواند اثر مخربی بر بخش تولید مسکن همراه داشته باشد به گونه ای که در مواقعی باعث دلسردی تولیدکنندگان نیز شده است.
متوسط قیمت هر متر زمین ساختمان های کلنگی در کشور در نیمه اول سال 1386 بالغ بر 16/5 میلیون ریال بوده که فقط قیمت استان تهران با 1/11 میلیون ریال بیشتر از متوسط است. استان های بعدی خراسان رضوی و همدان بوده اند که متوسط قیمت هر مترمربع زمین ساختمان های کلنگی معامله شده در آنها به ترتیب برابر 84/3 و 77/3 میلیون ریال بوده است. کمترین متوسط قیمت 8/0 میلیون ریال برای استان کرمان و 99/0 میلیون ریال برای استان آذربایجان غربی بوده است. نسبت متوسط قیمت زمین مسکونی در شهرهای استان تهران حدود 14 برابر استان کرمان بوده است.
رشد قیمت های زمین در نیمه اول سال 1386 نیز همچنان در اغلب استان ها بسیار بالا و در بیشترین مقادیر برای استان های ایلام، همدان و چهارمحال و بختیاری به ترتیب 193 درصد، 192 درصد و 160 درصد بوده است.
به همین صورت قیمت هر مترمربع زیربنای واحد مسکونی نیز در نیمه اول سال 1386 نسبت به نیمه اول سال قبل در همه استان ها افزایش یافته است. این رشد در بیشترین مقدار در استان های تهران 125 درصد، ایلام 101 درصد و چهارمحال و بختیاری 96 درصد و در کمترین مقدار در استان های آذربایجان غربی 26 درصد، هرمزگان 30 درصد و زنجان 34 درصد بوده است این در حالی است که متوسط رشد این قیمت در کل کشور 86 درصد بوده است.
قیمت های مسکن رشد پیوسته ندارند بلکه رشد مقطعی دارند و در بعضی مقاطع در برخی مناطق قیمت مسکن با کاهش مواجه می شود. چنانچه رشد قیمت های مسکن در این مقطع به علت های مختلف به حدی بیش از ظرفیت های اقتصادی و تقاضای منطقه افزایش یابد در مقطع بعدی ناچار به کاهش است.
به عنوان مثال رشد منفی قیمت ها در نیمه اول سال 86 نسبت به نیمه اول سال 85 در موارد مختلفی از جمله قیمت زمین مسکونی در استا ن های خراسان جنوبی، زنجان و مرکزی، در قیمت های زیربنای واحدهای مسکونی در استان زنجان و هرمزگان و در اجاره بها در استان های چهارمحال و بختیاری و بوشهر رخ داده است.
نکته قابل تامل این است که به طور کلی قیمت های مسکن در حال رشد است و در بلندمدت همه قیمت ها در همه مناطق کشور افزایش یافته و کاهش قیمت ها مقطعی و کوتاه مدت بوده است.
اغلب، کاهش قیمت ها محدود به یک مقطع سه ماهه یا شش ماهه بوده و تنها در موارد اندکی تا یک سال نیز ادامه داشته است.
این کاهش در هیچ شهر یا استانی برای دو یا چند سال رخ نداده است. در همه موارد کاهش ها پس از یک سال یا کمتر از آن جبران شده و قیمت ها دوباره به سطح قبل از کاهش رسیده که برای حفظ ارزش پول فراتر رفته اند.
می توان گفت این واقعیت برخی را بر آن داشته است که برای حفظ ارزش پول خود از تبدیل پول به ملک استفاده کنند زیرا ملک کالایی است که استهلاک آن بسیار ناچیز است و نه تنها افت ارزش ندارد بلکه به طور کلی در بلندمدت به تناسب افزایش تورم رشد می کند.
گرچه بخش مسکن یکی از مهم ترین بخش های اقتصادی کشور محسوب می شود اما با توجه به ویژگی های خاص این کالا، قیمت آن همواره با نوسانات شدیدی مواجه است. آمار و ارقام گویای این واقعیت است که در سه دهه اخیر همواره بین 20 تا 40 درصد از کل سرمایه گذاری کشور در این بخش انجام شده است.
این مهم نشان دهنده اهمیت بسیار زیاد مسکن در رشد تولید و اشتغال و شاخص های اقتصادی است. گفتنی است افزایش قیمت مسکن در اواخر سال 84 و کل سال 85 و سال 86، قیمت هر مترمربع زمین و بنای مسکونی را به حدود 150 درصد بالاتر از سال گذشته رسانده این در حالی است که قیمت های مسکن در تهران از رشد بیشتری برخوردار بوده و اغلب تغییرات آن نیز تغییر قیمت در سایر شهرهای کشور را به دنبال داشته است.
به گونه ای که طی 15 سال اخیر قیمت زمین 39 برابر، قیمت های زیربنای مسکونی 29 برابر و اجاره بها 35 برابر افزایش یافت.این افزایش قیمت ها در مناطق مختلف به صورت یکسان نبوده به گونه ای که در برخی مناطق بالای شهر تهران حتی تا یک صدبرابر افزایش یافته و در مناطق پایین شهر کمتر بوده است.
با این همه با توجه به راهکارهای پیشنهادی دولت در راستای کنترل بازار مسکن، طی یک ماه گذشته به دنبال یک دوره رکود طولانی اخباری مبنی بر کاهش 100 تا 200 هزار تومانی قیمت در سطح شهر تهران و سایر نقاط کشور منتشر شد.
برهمین اساس گفته می شود در منطقه الهیه قیمت هر مترمربع واحد مسکونی نوساز از شش میلیون تا 12 میلیون تومان و آپارتمان قدیمی تا 10 سال از 5/4 تا هفت میلیون تومان به فروش می رسد. برخی آژانس های املاک در این منطقه معتقدند تاکنون افت قیمت قابل توجهی صورت نگرفته است.
به جز در مواقعی که صاحبان املاک به دلیل نیاز به پول فوری قیمت مسکن را پایین تر از نرخ گذشته اعلام کرده باشند.به اعتقاد ایشان، بازار مسکن در حالت معلق قرار دارد و مردم تنها به دنبال تهیه مسکن ارزان هستند و به همین دلیل خرید و فروش صورت نمی گیرد.
در مناطق مرکزی شهر نیز آپارتمان قدیمی از متری یک میلیون و 800 تا دو میلیون و 500 هزار تومان و آپارتمان نوساز از سه میلیون تومان به بالا خرید و فروش می شود.
به اعتقاد یکی از آژانس های املاک در منطقه فاطمی در شرایط فعلی رکود بازار مسکن، فروشنده زیاد است اما در مقابل خریداری برای ملک وجود ندارد.
در منطقه ولنجک نیز خانه های نوساز از 5/2 تا سه میلیون تومان و قدیمی از 5/1 تا دو میلیون تومان وجود دارد همچنین املاکی که در یک ماه گذشته سه میلیون و 600 هزار تومان معامله می شد در حال حاضر به چهار میلیون تومان افزایش یافته است.
یکی از آژانس های املاک در شمال غرب تهران اظهار داشت قیمت مسکن اوایل سال جاری 25 درصد افزایش یافت و تا خردادماه این هفته ادامه داشت.
اما در گفت وگویی که با آژانس های املاک در مناطق مختلف سطح شهر تهران صورت گرفت مشاوران املاک با اذعان بر این مطلب که قیمت مسکن در کشور کاهشی نداشته است اظهار داشتند به دلیل افزایش قیمت های کاذب طی دوره های گذشته و رکود فعلی که در این بخش صورت گرفته است برخی از مالکان به دلیل کمبود تقاضا قیمت های املاک خود را تا 500 هزار تومان پایین تر پیشنهاد داده اند اما تاکنون خرید و فروشی با قیمت های پیشنهادی صورت نگرفته و نمی توان گفت که قیمت ها با کاهش مواجه شده است.
در همین حال مینو رفیعی کارشناس مسکن در گفت وگو با «سرمایه» اظهار داشت: «کاهش قیمت مسکن در کشور تاکنون تنها به صورت پیشنهادی بوده و در معاملات انجام شده به صورت واقعی قیمتی کاهش نیافته است.»وی خاطرنشان کرد: «چنانچه کاهش قیمتی نیز وجود داشته باشد نسبت به یک ماه گذشته است نه نسبت به اواخر سال گذشته یا اوایل سال جاری، چرا که در فروردین ماه جاری قیمت مسکن 14 درصد افزایش یافت.»
به اعتقاد رفیعی چنانچه کاهش 10 تا 20 درصدی نیز نسبت به ماه گذشته وجود داشته باشد اما نسبت به افزایش 80 درصدی قیمت در سال گذشته می توان گفت نه تنها کاهشی صورت نگرفته بلکه هنوز با افزایش 60 درصدی مواجه هستیم و در افزایش توان مالی اقشار کم درآمد نیز هیچ گونه تاثیری نداشته است.
این کارشناس مسکن شایعه کاهش قیمت مسکن را به کنترل بحران وحشتناک در این بخش تشبیه کرد و گفت: «تاکنون از هیچ منبع رسمی کاهش قیمت مطرح نشده است.»
اسماعیلی یکی از مشاوران املاک تهران نیز معتقد است در بازار عرضه و تقاضا خریدار تعیین کننده نهایی قیمت است اما زمانی که قیمت روند صعودی پیدا می کند عرضه و تقاضا به هم می خورد.
به اعتقاد وی در حال حاضر موازنه بازار مسکن به هم خورده و می توان گفت شرایط گنگی بر بازار حاکم شده است و مردم نمی توانند شرایط موجود را تشخیص دهند.
اسماعیلی خاطرنشان کرد: «در حال حاضر تنها کسانی که تعهد مالی به بخش های دیگر دارند و نیازمند پول هستند قیمت مسکن خود را پایین تر از نرخ قبل به فروش گذاشته اند.»
وی اظهار داشت: «در حال حاضر دولت به شرایطی دامن می زند که متقاضی برای خرید خانه دست نگه دارد و آینده روشنی را برای خریداران ترسیم کرده است که پس از گذشت یک دوره رکود و جمع آوری نقدینگی از بازار اتفاقات چشمگیری صورت خواهد گرفت.»
اما مجتبی بیگدلی رئیس انجمن انبوه سازان ساختمان و مسکن کشور در گفت وگو با «سرمایه» از افزایش 300 تا 400 درصدی قیمت مصالح ساختمانی و نرخ تمام شده خدمات و حق الزحمه ها ظرف مدت پنج ماه گذشته خبر داد و گفت: «مجموع این عوامل باعث ایجاد بار منفی در بازار مسکن شده است.»
وی در خصوص کاهش قیمت مسکن طی روزهای گذشته اظهار داشت: «طبیعت بازار به گونه ای است که پس از افزایش های نجومی و رشد کاذب دچار رکود می شود. اما در مجموع باید گفت کاهش محسوسی در این بخش صورت نگرفته است.»
وی اظهار داشت: «متاسفانه به دلیل وجود بدنه معیوب کارشناسی در این بخش عده ای فکر می کنند باید مسکن را به زمین زد و با شایعه پراکنی در این بخش می شود قیمت مسکن را کاهش داد.»
این در حالی است که این امر می تواند اثر مخربی بر بخش تولید مسکن همراه داشته باشد به گونه ای که در مواقعی باعث دلسردی تولیدکنندگان نیز شده است.
متوسط قیمت هر متر زمین ساختمان های کلنگی در کشور در نیمه اول سال 1386 بالغ بر 16/5 میلیون ریال بوده که فقط قیمت استان تهران با 1/11 میلیون ریال بیشتر از متوسط است. استان های بعدی خراسان رضوی و همدان بوده اند که متوسط قیمت هر مترمربع زمین ساختمان های کلنگی معامله شده در آنها به ترتیب برابر 84/3 و 77/3 میلیون ریال بوده است. کمترین متوسط قیمت 8/0 میلیون ریال برای استان کرمان و 99/0 میلیون ریال برای استان آذربایجان غربی بوده است. نسبت متوسط قیمت زمین مسکونی در شهرهای استان تهران حدود 14 برابر استان کرمان بوده است.
رشد قیمت های زمین در نیمه اول سال 1386 نیز همچنان در اغلب استان ها بسیار بالا و در بیشترین مقادیر برای استان های ایلام، همدان و چهارمحال و بختیاری به ترتیب 193 درصد، 192 درصد و 160 درصد بوده است.
به همین صورت قیمت هر مترمربع زیربنای واحد مسکونی نیز در نیمه اول سال 1386 نسبت به نیمه اول سال قبل در همه استان ها افزایش یافته است. این رشد در بیشترین مقدار در استان های تهران 125 درصد، ایلام 101 درصد و چهارمحال و بختیاری 96 درصد و در کمترین مقدار در استان های آذربایجان غربی 26 درصد، هرمزگان 30 درصد و زنجان 34 درصد بوده است این در حالی است که متوسط رشد این قیمت در کل کشور 86 درصد بوده است.
